פטור ממס שבח בעת מכירת דירה

החלטתם למכור את הדירה ועל מנת לתמחר את שוויה כדאי להביא בחשבון מיסים והיטלים שאתם עלולים להיות מחויבים בהם כתוצאה מהמכירה, לדוגמה: מס שבח, היטל השבחה, וכד'.

במאמר זה נדון במס שבח, בפטור ממס שבח ומתי ניתן לקבלו.

מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס שמטילה המדינה על רווח ההון שנוצר בין התמורה ששילמתם בעת רכישת הדירה לבין התמורה שתקבלו בעת מכירתה.

ניתן לדרוש קיזוז הוצאות רכישה והשבחה של הנכס (כולל שכר טרחה לעורך דין על עסקת הקנייה, דמי תיווך, עלויות שיפוץ הדירה, מס רכישה, היטלים, אגרות, הוצאות על ריבית המשכנתא, ועוד). שימו לב כי חובה לשמור את הקבלות ולהגישם בעת דרישת הקיזוז בדיווח לרשות המיסים אודות עסקת מכירת הדירה.

מס השבח עומד כיום על כ- 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

בעבר, היה פטור פופולארי מאוד, פטור ממס שבח במכירת דירה שניתן אחת ל-4 שנים. פטור זה בוטל בשנת 2014 ונקבעו הוראות מיסוי חדשות.

פטור ממש שבח – דירת מגורים יחידה

הפטור היחידי ממס שבח הינו הפטור הקבוע בסעיף 49 ב(2)' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") אשר קובע כי מוכר בישראל שיש לו דירת מגורים יחידה ועומד בתנאים הקבועים בחוק זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה.

התנאים לקבלת פטור ממס שבח דירה יחידה

התנאים על פיהם מוענק הפטור הם במקרה בו הינו בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים ולא מכר ב-18 החודשים שחלפו דירת מגורים אחרת בפטור.

לכאורה, כל מי שעומד בתנאים הקבועים לעיל זכאי לפטור ממס שבח.

האם באמת בכל מקרה?

לצערנו, לא ממש וחשוב ביותר שכל מוכר/ת דירה ייקח זאת בחשבון ויבחר בעו"ד מייצגים בעלי ניסיון בתחום לבחון את הנושא כדי שלא תהיינה הפתעות.

זכויות בניה בדירת מגורים

אחת הדוגמאות בהן למרות שהמדובר בדירת מגורים יחידה בבעלות המוכר הוא איננו זכאי לפטור, הינה בעת מכירת זכויות בדירת מגורים יחידה ולה זכויות בניה.

במקרה בו התמורה מושפעת משווי זכויות הבניה יהא על מוכר לשלם מס שבח בגין זכויות הבניה בהתאם לשווין על פי קביעת שמאי.

למעשה, על מבקש הפטור לערוך שומה בה תפוצל התמורה לשתיים –

האחת, שווי של דירת המגורים הפטור ממס שבח.

השנייה, התמורה ששולמה בגין זכויות הבניה בגינה ישולם מס שבח לפי החישוב בסעיף 49ז' לחוק. על פי הסעיף, גובה הזיכוי לפטור מתוך שווי התמורה יהיה לפי שווי דירת המגורים ללא זכויות הבנייה וכן פטור נוסף בגין זכויות הבניה, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן נקבע כי סכום הפטור הכולל לא יפחת מרצפת הפטור.

להלן הסכומים המעודכנים נכון לינואר 2023:

רצפת הפטור- 588,700 ₪

תקרת הפטור- 2,354,900 ₪.

דירה שהתקבלה במתנה

כאמור, לפי סעיף 49 ב(2)' לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), התנאים על פיהם מוענק הפטור הם במקרה בו הינו בעל זכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהיתה לדירת מגורים ולא מכר ב-18 החודשים שחלפו דירת מגורים אחרת בפטור.

דוגמה נוספת למקרה של מכירת דירת מגורים יחידה, במסגרתה המוכר איננו זכאי בהכרח לפטור, הינה בעת מכירת זכויות בדירת מגורים יחידה שהתקבלה במתנה.

במקרה בו המוכר קיבל זכויות בדירה במתנה, הוא לא יהא זכאי לפטור ממס שבח גם אם ימכור את הזכויות בדירת המגורים כעבור 18 חודשים. מדוע?

כדי למנוע מניפולציות וניסיונות להימנע מתשלום מס אמת תוך שימוש בכלי של העברות ללא תמורה לקרוב מחוסר דירה, נקבעו בחוק תקופות צינון במהלכן לא ניתן למכור את הדירה שהתקבלה במתנה בפטור ממס שבח לפי דירה יחידה.

סעיף 49ו' לחוק קובע כי על מנת לעמוד בתנאי פטור על מקבל המתנה להמתין משך 3 שנים לפחות מיום קבלת הזכויות בדירה במידה והתגורר בדירה דרך קבע, ו- 4 שנים במידה ולא התגורר בדירה מיום שנעשה בעלה.

מה קורה במקרה של רכישת דירה שהתמורה שולמה בכספים שהתקבלו במתנה?

בעניין זה יש לשים לב היטב כי גם דירה שלפחות 50% מתמורתה שולמו בכספים שהתקבלו במתנה, תחשב כדירה שהתקבלה במתנה ויחולו תקופות הצינון האמורות.

כלומר: יש להמתין 3-4 שנים, לפי המקרה, על מנת להיות זכאים לפטור בהנחה שעומדים בכל תנאי החוק.

סיני – מרגי גיאת – משרד עורכי דין ונוטריון

מאמר זה אינו מהווה יעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו כתחליף לייעוץ משפטי. יש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו, ולהתאים את המסמך למקרה הספציפי, ולכן חשוב לפנות למשרד עו"ד המתמצא בתחום.