מידע על החברה הקבלנית וחוסן כלכלי –
ניתן לקבל מידע ראשוני אודות החברה הקבלנית על ידי הנפקת דו"ח מרשם החברות
(ניתן להנפיק דו"ח מקוון דרך אתר האינטרנט של רשם החברות ).
מומלץ מאוד לברר ולחקור את חוסנה הכלכלי של החברה הקבלנית, לבצע איתור אודות החברה באתרי האינטרנט, שם ניתן לקבל מידע רב, ללמוד אודות תביעות משפטיות בהן החברה מעורבת, האם החברה מפרה חוק, האם יש לה רישיון קבלן ואם כן, האם הוא בסיווג המתאים לניהול פרוייקט בסדר גודל של הפרוייקט נשוא הדירה הנרכשת. בכל זאת, אתם הולכים לשלם המון כסף פעמים רבות עוד לפני שהקבלן "הניח בלטה".
תוכלו לקבל מידע רב גם מתשאול רוכשים שהקדימו ורכשו מאותה חברה קבלנית בפרויקטים קודמים שהסתיימו, למשל: האם הם מרוצים מרמת הגימור, מהשירות, האם הדירות נמסרו במועד, והאם בוצעו תיקוני ליקויים תוך זמן סביר ולשביעות רצונם (נדיר שאין צורך בביצוע תיקונים כלל).
בחינת מיסוי טרם רכישת הדירה, הוצאות ותשלומים נוספים
רוכשי דירות מחוייבים בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות המס.
כיום, שיעור המס בגין רכישת דירה יחידה ששוויה הינו עד לסך של 1,919,155 ₪ הינו 0%).
ניתן להעזר במחשבון מס רכישה כדי לבחון מה גובה מס הרכישה שיחול בעת רכישת דירה באתר של רשות המיסים בקישור הזה.
את תשלום מס הרכישה יש לשלם תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה (חתימת ההסכם).
בנוסף, יש לקחת בחשבון גם תשלומים והוצאות נוספים: שכ"ט עו"ד, פתיחת תיק למשכנתא, שכ"ט לשמאי, אם נדרש, ועוד.
חשוב לבחון היטב את נוסח הסכם המכר והאם הינו מטיל חיובים נוספים מעבר לתמורה שנקבעה בגין רכישת הדירה, למשל: תשלום היטלים נוספים, חיוב בגין מוני חשמל ומים, תשלום שכ"ט עוה"ד של הקבלן, הוצאות רישום בית משותף וכיו"ב.
חשוב מאוד גם לקחת בחשבון את ההצמדה למדד תשומות הבניה כאשר לא ניתן לדעת מה יהא התשלום שיידרש הרוכש לשלם אך ניתן לעשות הערכה.
הנושאים המשפטיים לבדיקה ראשונה
ראשית, מומלץ שלא לחתום על בקשה לרכישת דירה וכיו"ב מסמכים ללא ליווי משפטי.
כמובן שהנושא המשפטי כולל בתוכו עניינים רבים אשר צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם ואמורים להיבדק על ידי עורך הדין המייצג את הרוכש בעסקה.
עוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן ואת הקבלן בלבד, והוא אינו מייצג אתכם, והוא ידאג אך ורק לאינטרסים של הלקוח שלו – הקבלן. מדובר בהסכם מכר ארוך, מסורבל, ומסועף .
בהתאם לכך, מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין המצוי בתחום ובעל ניסיון רב בעסקאות נדל"ן ומקרקעין. הנושא המשפטי חשוב מעין כמוהו מבחינות רבות.
בין היתר, יש לבחון את אופן רישום הזכויות בנכס, לרבות זהות בעל המקרקעין, על שם מי רשומה הקרקע, האם מדובר בבעלות פרטית או בחכירה, ברשות מקרקעי ישראל, בחינת חוזה פיתוח ו/או חוזה חכירה, וכיו"ב, בדיקה האם נרשמו עיקולים ו/או משכנתאות ו/או הערות אזהרה על זכויות המוכרים בנכס.
יש לוודא כי ההסכם כולל בין היתר נושאים כגון :
בטוחה בהתאם לחוק המכר – על המוכר להבטיח את כספי הרוכשים בבטוחה, לדוגמה: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה. הבטוחה לא תוחזר לקבלן (במקרה של ערות בנקאית למשל) עד לקיום תנאים מסויימים בהסכם כגון מסירת הדירה לאחר קבלת טופס אכלוס ורישום הערת אזהרה וכד'.
קיום היתר בניה או העדר היתר בניה על שלל ההשלכות שיש לכך.
ליווי בנקאי – האם קיים ליווי בנקאי על הפרוייקט והמשמעויות.
בחינת אופן תשלום התמורה – האם במסגרת ליווי בנקאי או בהתאם לקצב הבניה.
התחייבות לטופס 4.
תיקון ליקויים בהתאם לחוק המכר ותקנותיו.
התחייבות לרישום זכויות הרוכש בדירה.
בדיקה תכנונית – סביבת הדירה
בדיקה נוספת אותה מומלץ לבצע טרם רכישת דירת מגורים מקבלן היא בדיקה תכנונית כולל בדיקת סביבתה של הדירה, מה התכנון העתידי על המקרקעין, בסמוך לדירת המגורים ו/או לבנין, האם קיימים שטחי מסחר, או שמא מדובר במגורים בלבד, האם מתוכננות אנטנות סלולריות, עמודי חשמל במסוך לדירה וכיו"ב.
ניתן לקבל מידע מפורט אודות התכניות החלות על המקרקעין באתרי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ובאתר www.govmap.gov.il.
לסיכום, עסקה לרכישת דירה איננה דבר של מה בכך, אך ניתן במאמץ לא רב ובבדיקות די פשוטות בשילוב עם בעלי מקצוע מתאימים להבטיח הגעה לתוצאה רצויה ולהתגבר על האתגרים.
משרד עוה"ד סיני – מרגי גיאת בעלי ניסיון עשיר במגוון רב של עסקאות נדל"ן
נשמח לעמוד לרשותכם.
