בדיקות ונושאים כלכליים :
כיצד מממנים את רכישת דירת המגורים?
הבדיקה הראשונה והחשובה טרם רכישת דירה היא מהן דרכי מימון רכישת הדירה, מה ההון העצמי (דהיינו, הכספים הזמינים שניתן לעשות בהם שימוש לצורך רכישת הדירה) העומד לרשותכם לצורך העניין, האם עליכם לגייס הלוואה, לרבות משכנתא.
אם אין ברשות הרוכש ההון העצמי הנדרש לטובת הרכישה ובכוונתו לגייס כספים באמצעות הלוואות (לרבות על דרך נטילת משכנתא), מומלץ לבצע בדיקה בנושא מול גורם מומחה בתחום הנדל"ן (עו"ד, יועץ משכנתאות וכו').
מהו אישור עקרוני?
אישור עקרוני הינו אישור שמנפיק הבנק לאחר שבחן את יכולותיו הכלכליות של מבקש ההלוואה, בין היתר על ידי בחינת תלושי שכר, חשבונות בנק וכיו"ב.
חשוב להדגיש כי אישור עקרוני למתן ההלוואה ניתן על בסיס הנתונים שנמסרו על ידי מבקש ההלוואה (למשל: תמורת הדירה הנרכשת כפי שנמסרה) ואינו ערובה לאישור העברת התשלום על ידי הבנק לאחר ביצוע העסקה בפועל.
לעתים קרובות, לאחר קבלת האישור העקרוני, מבקש ההלוואה מתקדם בעסקה וחותם על הסכם מכר לרכישת הדירה, מבלי שהבין לעומק כי עצם העובדה שקיבל אישור עקרוני אינה מחייבת את הבנק לתת את ההלוואה. קרו מקרים שלאחר חתימת הסכם הבנק לא אישר את ההלוואה על אף שניתן אישור עקרוני, והרוכש נמצא במצב של הפרת הסכם ונותר מול שוקת שבורה . לדוגמה: אם למשל השמאי של הבנק יעריך כי שווי הנכס נמוך מהתמורה אותה הגדיר מראש הלווה, שיעור ההלוואה ייקבע בהתאם לקביעת השמאי ולא בהתאם לתמורה שנמסרה על ידי הרוכש/הלווה (כיום עומד שיעור ההלוואה המירבי בהתאם לעמידה בתנאים מוגדרים על 70% מדירה ראשונה), כך שעלול להיווצר מצב בו הרוכש לא יוכל להשלים את ההפרש במיוחד כשמדובר בהפרש משמעותי.
אז מה הפתרון? חשוב לבדוק את אפשרויות ומקורות המימון מראש.
היערכות נכונה מראש בעזרת ייעוץ וליווי משפטי מקצועי תוכל לסייע לכך ולהבטיח זאת ככל הניתן.
קביעת שווי הדירה – בדיקה חשובה
בהמשך לדברים שנאמרו בתת נושא קודם, קימת חשיבות רבה לבחינת שווי הדירה הנרכשת.
בדיקה ראשונית של שוק הדירות בהתייחס לנתונים דומים לעסקה המדוברת, באותה שכונה או שכונה בעלת קווי דימיון דומים, לרבות באמצעות שיחות עם בעלי דירות ומתווכים מהאזור ניתן יהיה לקבל אינדיקציה לגבי מחירי הדירות באזור ובפרט זו שעל הפרק.
בנוסף, ניתן לאתר מידע רב בנושא ברשת האינטרנט. כך למשל, באתר מדלן ,או באתר מידע נדל"ן ניתן בלחיצת כפתור לעיין במחיריהן של דירות שנמכרו באזור או ישוב מסוים.
במקביל לבדיקות העצמוניות, ניתן ורצוי אף להסתייע בשמאי מקרקעין המכיר את האזור ולקבל חוות דעת מסודרת.
בעניין זה נדגיש גם כי אחוז המימון שיינתן לכם הינו נגזרת של שווי הדירה כפי שייקבע ע"י שמאי מקרקעין מטעם הבנק.
בחינת מיסוי טרם רכישת הדירה, הוצאות ותשלומים נוספים
רוכשי דירות מחוייבים בתשלום מס רכישה בהתאם למדרגות המס (כיום, שיעור המס בגין רכישת דירה יחידה ששוויה הינו עד לסך של 1,919,155 ₪ הינו 0%).
ניתן להעזר במחשבון מס רכישה כדי לבחון מה גובה מס הרכישה שיחול בעת רכישת דירה באתר של רשות המיסים בכתובת הבאה: https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
את תשלום מס הרכישה יש לשלם תוך 60 ימים מיום ביצוע העסקה (חתימת ההסכם).
בנוסף, יש לקחת בחשבון גם תשלומים והוצאות נוספים: דמי תיווך, שכ"ט עו"ד, אגרות רישום, פתיחת תיק למשכנתא, שכ"ט לשמאי ועוד.
מצבה הפיזי ורישוי הבנייה של הדירה
בדיקה נוספת מומלצת וחשובה היא בדיקת מצבה הפיזי של הדירה, בדיקה פשוטה שיכולה להצביע על כשלים יסודיים בדירה, על נושאים שיש לקחתם בחשבון לקראת שיפוץ ועוד נושאים רבים אחרים שיכולים לכלול בחובם עלויות משמעותיות.
לצורך העניין ניתן לשכור את שירותיו של מהנדס בניין או של חברת בדק בית ממגוון חברות הבדק הקיימות בשוק, ולהזמין דו"ח מסודר אודות מצבה הפיזי של הדירה טרם רכישה.
כולנו נוהגים לבצע בדיקה של רכב לפני רכישתו. אין כל סיבה שלא נעשה כך, רגע לפני שאנו עומדים לרכוש נכס ששוויו עולה בעשרות מונים על עלותו של רכב.
בנוסף לבדיקת מצבה הפיזי של הדירה, מהנדס הבניין ו/או שמאי יבחן עבורכם האם הדירה בנויה על פי היתר בנייה כדין, האם ניתן טופס אכלוס (טופס 4) לדירה, האם קיימות חריגות בניה וכיו"ב. בדיקה פשוטה בנושא זה יכולה לחסוך 'כאבי ראש' רבים והוצאות מיותרות בעתיד. בכל מקרה, גם אם לא מזמינים דו"ח מהנדס בנושא זה, יש לוודא הימצאותם של היתר בנייה וטופס איכלוס והתאמת המצוי לזה שניתן לו רישוי.
סביבת הדירה
בדיקה נוספת אותה מומלץ לבצע טרם רכישת דירה היא לגבי סביבתה. לעיתים, מידע מסוים חשוב איננו גלוי לעין ויכול להשפיע על רצוננו ברכישת הדירה או על הסכום שנהיה נכונים לשלם עבור רכישת הזכויות בה.
כך למשל, בעיות וחילוקי דעות עם השכנים, נושא התחבורה הציבורית מהדירה וחזרה, התכנון העתידי של סביבת הדירה, אנטנות סלולריות סמוכות לדירה, שטחים ציבוריים ועוד.
גם כאן, ניתן לקבל את האינפורמציה באמצעים פשוטים פחות או יותר.
ראשית, מומלץ לשאול וללקט אינפורמציה מוועד הבית, מהשכנים ומאנשים המתגוררים בסביבה. כמו כן, מומלץ לפנות אל הרשות המקומית ואל הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שם מרוכזים נתונים רבים אודות הפיתוח העתידי בסביבת הדירה (תוכניות בניין עיר רלוונטיות).
מעבר לכך, גם ברשת האינטרנט ניתן למצוא מידע רב. באתר מדלן, באתרי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה או באתר www.govmap.gov.il ניתן לאתר אינפורמציה רבה וחשובה לגבי סביבת הדירה בלחיצת כפתור.
הנושאים המשפטיים לבדיקה ראשונה
כמובן שהנושא המשפטי כולל בתוכו עניינים רבים אשר צריכים לבוא לידי ביטוי בהסכם ואמורים להיבדק על ידי עורך הדין המייצג את הרוכש בעסקה.
בהתאם לכך, מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין המצוי בתחום ובעל ניסיון רב בעסקאות נדל"ן ומקרקעין. הנושא המשפטי חשוב מעין כמוהו מבחינות רבות.
בין היתר, יש לוודא שנבדקה מהות זכויות המוכרים בנכס (בעלות או חכירה או אחרת), אופן ומקום רישומן של הזכויות (האם ברשות מקרקעי ישראל, לשכת רישום המקרקעין או אולי בחברה משכנת), זהות המוכרים ווידוא כי אין להם בעיות כלכליות שיכולות להשפיע על הקונים (הליכי פשיטת רגל ועוד), בדיקה האם נרשמו עיקולים ו/או משכנתאות ו/או הערות אזהרה על זכויות המוכרים בנכס.
בדיקה רלוונטית נוספת וחשובה ברכישת דירה בבנין שרשום כבית משותף הינה בדיקת תיק הבית המשותף ככל ומדובר בדירה בבניין הרשום בפנקס הבתים המשותפים.
אלמנטים משפטיים חשובים נוספים הבאים לידי ביטוי בעסקה הינם הטמעת הצהרות מטעם המוכרים בנוגע לזכויותיה ולאינפורמציה המצויה ברשותם בקשר עם הנכס וזאת במסגרת הסכם הרכישה, הסכומים שנדרש להותיר בנאמנות על מנת להבטיח את תשלומי המיסים בהם המוכר חב ועל מנת לקבלת כלל האישורים הנדרשים לצורך רישום הזכויות בדירה על שם הקונה ועוד נושאים רבים נוספים.
זכרון דברים
מומלץ שלא לחתום על אף מסמך לרבות זיכרון דברים, הצעה לרכישת דירה, כתב הצטרפות וכיו"ב מסמכים ללא ליווי משפטי. בעניין זה, חשוב להבין, כי על פי הדין, מסמכים כאלו עלולים לחייב את החתום עליהם ולהוות עסקה מושלמת אשר תחייב את הצדדים לה. לפיכך, יכול חלילה החותם על זיכרון דברים להיות כבול להתחייבות שאיננו מעוניין בה, וזאת טרם ההגעה להסכם סופי אשר נעשה לאחר בחינת כלל הדברים והבדיקות ומיצוי המו"מ המשפטי.
לסיכום, עסקה לרכישת דירה איננה דבר של מה בכך, אך ניתן במאמץ לא רב ובבדיקות די פשוטות בשילוב עם בעלי מקצוע מתאימים להבטיח הגעה לתוצאה רצויה ולהתגבר על האתגרים.
משרד עוה"ד סיני – מרגי גיאת בעלי ניסיון עשיר במגוון רב של עסקאות נדל"ן
נשמח לעמוד לרשותכם.
