מהו שיעור היטל ההשבחה?
על פי החוק, "היטל השבחה" הינו בשיעור של 50% משווי ההשבחה כאשר שווי ההשבחה נקבע על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה לתכנון ובניה של הרשות המקומית.
נתאר בדוגמא: נניח ששווי ההשבחה במקרקעין שנקבע על ידי שמאי הינו 200,000 שקלים, או אז יהא חייב הנישום לשלם היטל בסך של 100,000 ₪.
מתי משלמים היטל השבחה?
מועד תשלום היטל השבחה הוא בעת מימוש זכויות במקרקעין כאשר מימוש זכויות במקרקעין הכוונה לאחד מאלה:
- קבלת היתר בניה או שימוש בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או שימוש חורג שהשביחו את המקרקעין.
- בתחילת שימוש בפועל שהותר עקב אישור תכנית.
- במכירת מקרקעין.
חשוב לשים לב כי חובת התשלום קמה בעת מכירת זכויות כאמור לעיל, וזאת גם אם לא נעשה שימוש בפועל בזכויות הניתנו. כלומר, גם אם לא נוצלו זכויות הבניה על ידי המוכר בפועל, הרי שבעת מכירת דירת המגורים הוא יהא חייב בתשלום היטל השבחה.
כדאי לדעת, אין חבות תשלום היטל בעת העברה מכח דין כמו למשל העברה מכח צו ירושה, העברה מכח צו קיום צוואה. כמו כן אין חבות בתשלום בגין ההשבחה בהעברה ללא תמורה לקרוב כהגדרתם על פי חוק.
יחד עם זאת, חובת תשלום היטל ההשבחה אינה מתבטלת במקרים אלה, אלא נדחית. היטל ההשבחה ישולם בעת מימוש על ידי מקבל הזכות / היורש.
מהו המועד הקובע לצורך חישוב היטל ההשבחה?
המועד הקובע לצורך חישוב היטל השבחה הוא מועד אישור התכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.
היטל ההשבחה צמוד למדד שפורסם בסמוך לפני פרסום התכנית וכניסתה לתוקף.
ברוב המקרים אנשים לא יודעים על פרסום תכנית לתוקף וגם אם יודעים לא ממהרים לשלם היטל השבחה באותו מועד. הרשות המקומית לא שולחת שומות באופן אוטומטי.
בעת מכירה הרשות המקומית תפנה בדרישה לתשלום היטל ההשבחה, ואז התשלום יהיה צמוד למדד.
מה כדאי לעשות לפני שמוכרים דירה?
ההמלצות שלנו בנושא זה, הינן לברר כמה שיותר מוקדם עוד קודם לקביעת תמורת הנכס, האם בעת מכירת הזכויות קיים צפי לתשלום היטל השבחה.
באמצעות פנייה לוועדה המקומית ותשלום מקדמה, יכול בעל המקרקעין אשר מתכוון למכור זכויותיו לקבל חוות דעת שמאית מסודרת בנושא מבעוד מועד.
עם קבלתה, יש ללמוד את חוות הדעת בסיוע גורמים מקצועיים ולהחליט האם יש להגיש ערר על גובהה או על אופן עריכתה ובכל מקרה לקחת את העניין בחשבון בחישוביו הכלכליים עם מכירת הזכות.
כדאי לשים לב כי מיום קבלת חוות דעת כאמור, ניתן לערור על השומה בתוך 45 ימים מקבלתה.
ניתן גם כמובן לקבל יעוץ פרטי משמאי מקרקעין.
במקרה של פניה לשמאי מקרקעין באופן פרטי, הדוח הנ"ל לא מחייב את הרשות המקומית כמובן, אך יכול לשמש בהמשך מול קביעת שמאי הוועדה במסגרת הגשת ערר ככל שיחליט לעשות כן.
פטור מהיטל השבחה
ישנם מקרים מסויימים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסויימים, למשל:
- הרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר.
- איזורים המוגדרים כשכונות שיקום.
- מוסדות ציבור שהוקמו שלא למטרת רווח, כמו מרכזי בריאות, דת, ספורט, תרבות ועוד.
- התאמה לבעלי מוגבלויות.
- בניה או הרחבת דירת מגורים למי שזכאי לסיוע ממשרד הבינוי והשיכון.
- בנית מרחב מוגן בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הבטחון.
- הרחבת דירת מגורים מכוח תמ"א 38.
- מקרקעין בהם הותקנה מערכת ליצור חשמל מאנרגיית השמש.
חשוב לציין – מיסי המקרקעין בכלל והיטל השבחה בפרט הם עניין מורכב אשר נכון לבוחנם באופן פרטני בכל מקרה ומקרה ועל כן מוצע לפנות לייעוץ מקצועי בעניין זה.
